孙新盈律师网

不是同村村民签订的农村房屋买卖合同有效吗？

农村建设的加快，让农村的土地成了香饽饽。宅基地属于村集体组织成员共同所有，村民只享有宅基地使用权。

网友咨询：

不是同村村民签订的农村房屋买卖合同有效吗？

律师解答：

农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。

如果已经签了合同的，在合同被法院确认无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的应各自承担相应责任。

可以卖给没有宅基地的同村村民。如果要卖给有宅基地的同村村民，买方根据家里的分户情况，也必须不违反“一户一宅”的法律规定。

律师解析：

农村土地属于农民集体所有，农村宅基地系由农村集体经济组织无偿划归本集体经济组织成员使用，其宅基地所有权仍然归农民集体所有，农民个人只享有使用权而没有所有权。农民个人在宅基地上建筑的房屋归农民个人所有，因农民出售房屋必然产生宅基地使用权的转移，故农民出售在农村宅基地上建筑的房屋购买方受到一定限制，即只能向本农村集体经济组织成员出售，也就是只能向本村或本组农村村民出售。

【法律依据】

《土地管理法》第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。